Habitat : l'agglo s'engage pour la rénovation urbaine


Si l'Agglo veut jouer pleinement son rôle de pôle structurant de l'ouest-Hérault, elle doit pouvoir attirer de jeunes actifs, maintenir à domicile ses anciens, lutter contre l'habitat indigne, redynamiser les cœurs de ville et permettre à tous de trouver un logement adapté à ses finances. ça tombe bien, c'est exactement ce qu'elle fait !

L'habitat. Derrière ce simple mot se cachent des enjeux cruciaux pour une collectivité comme celle de Béziers Méditerranée. Des enjeux gravés dans la feuille de route de l'Agglo, son projet de territoire, assortis d'impératifs. Le premier : développer et rééquilibrer, sur l'ensemble du territoire communautaire, l'offre de logements locatifs sociaux publics et privés. Le second vise à revitaliser les centres anciens en accompagnant les propriétaires occupants et les bailleurs dans des projets de réhabilitations.
En clair, l'Agglo a la lourde et impérieuse responsabilité de permettre à chacun d'avoir un toit digne de ce nom sur la tête et d'offrir aux habitants des conditions de vie les plus confortables possibles. Sans oublier, Cop21 oblige, de favoriser au maximum les mesures visant à proposer des logements moins énergivores pour le bien du porte-monnaie et de la planète.

Produire et réhabiliter des logements pour répondre aux besoins des habitants
Pour mener à bien cette mission, l'Agglo est dotée d'un PLH, un programme local de l'habitat intercommunal. Celui-ci, en fonction de l'évolution démographique et sociétale du Biterrois, a fixé des orientations en matière d'habitat à l'horizon 2018. Il vise à produire 6 000 logements dont 1 500 logements sociaux publics et 300 logements locatifs privés à loyer modéré. Il préconise également la réalisation de 10 à 20% de logements individuels ou collectifs en accession à la propriété.

« Pour que la mixité sociale ne reste pas un terme galvaudé, il faut agir partout et pour tous en proposant des logements mixtes et de qualité », explique Gérard Abella, vice-président délégué aux énergies renouvelables et au patrimoine bâti.
Mais la « mixité sociale » signifie aussi qu'il faut prendre en considération les besoins des habitants à chaque étape de la vie : du jeune qui entre entre dans l'emploi et cherche un logement, à la famille qui souhaite bénéficier d'un habiat social, en passant par celles et ceux qui voudraient accéder à la propriété, sans oublier les seniors et les personnes en situation de handicap désireux d'aménager leur domicile. Cette nécessité, l'Agglo la prend en compte en soutenant la construction et la réhabilitation de logements auprès des bailleurs publics ou privés et des propriétaires occupants.

Penser une ville nouvelle


Repenser la ville et l'habitat… C'est aussi ce que l'Agglo s'apprête à faire dans le quartier de la Devèze, en collaboration avec la Ville, Béziers Méditerranée Habitat et la SEBLi, ainsi qu'en centre-ville de Béziers dans le cadre du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Le visage que pourraient avoir ces deux quartiers d'ici 15 ans et pour lesquels l'Agglo a une ambition forte sera d'ailleurs dévoilé dans les mois à venir (voir en page 21).
« Notre projet de territoire est doté d'un axe fort : nous devons être un territoire solidaire », développe Gérard Abella. Mais il n'y a pas que la question des ressources financières prévaut. L'objectif est également de favoriser l'implantation d'activités, de services et de commerces de proximité dans les différentes zones d'habitat actuelles et à venir. Ce qui vient d'être lancé sur le quartier de l'Hours en est un bon exemple : à côté de la CPAM dont la première pierre a été récemment posée, seront construits une résidence senior, des logements pour étudiants et particuliers.

Accompagner la rénovation

Autre axe d'intervention de l'Agglo en matière de logement : la réhabilitation du bâti existant (datant d'au moins 15 ans). « En 2014, avec mon épouse, nous avons fait l'acquisition d'une vieille demeure, à l'abandon depuis plus de 20 ans, dans le périmètre historique de Béziers et nous avons rapidement vu tout son potentiel malgré l'ampleur et le coût des travaux, témoigne Olivier. Nous nous sommes donc rapprochés de l'Agglo qui nous a épaulés dans le montage d'un dossier de subventions. Nous avons obtenu 40 000 euros d'aide pour la rénovation totale de la maison : isolation de la toiture, menuiseries, lutte contre l'insalubrité, réfection de la façade sur les quatre faces. De plus, nous avons travaillé avec un éco-artisan et on peut désormais dire que notre maison est quasiment passive. C'est une belle réussite. Nous avons l'impression d'avoir contribué à réhabiliter le patrimoine biterrois et sans les aides de l'Agglo, je n'aurais pas pu aller au bout de mon projet. »

Le panel des aides que peut apporter l'Agglo en matière de rénovation sera très bientôt regroupé dans un seul et même lieu. Objectif : inciter les propriétaires à se lancer dans un projet de réhabilitation visant à réaliser des économies substantielles d'énergie. Au sein de cette plateforme seront réunis l'ensemble des spécialistes (bureaux d'études, thermiciens, professionnels du bâtiment, etc.). « Ils conseilleront étape par étape les propriétaires désireux d'engager des travaux pour faire des économies d'énergie tout en participant au maintien de l'économie locale », confirme Gérard Abella.

En attendant, l'Agglo a d'ores et déjà accompagné, via le Programme d'intérêt général (PIG) et grâce à sa délégation des aides à la pierre, plus de 400 ménages, hors cœur historique de la ville centre. Rien qu'en 2015, 162 propriétaires occupants et 23 propriétaires bailleurs ont bénéficié d'aides de l’intercommunalité en faveur de travaux divers (habitat dégradé, maintien à domicile, sortie d'insalubrité, précarité énergétique, ravalement de façades). L'Agglo peut aussi contribuer à améliorer le quotidien des personnes en situation de handicap, comme en atteste Françoise, locataire à Servian : « Je souffre d'un lourd handicap qui m'empêche de rester debout longtemps. Le logement que je loue n’était pas du tout adapté mais il ne m'était pas financièrement possible d'engager des travaux. On m'a donc conseillé de me rapprocher de l'Agglo car celle-ci octroyait des subventions (Anah, ndlr). J'ai monté un dossier. Après acceptation de ma demande, l'intégralité des travaux, soit plus de 2 600 euros, a été subventionnée. Ma salle de bain et mes toilettes ont été refaits de A à Z. Depuis, je revis ! Je suis de nouveau autonome. Je suis heureuse d'avoir décroché cette subvention qui a changé mon quotidien. Ça vaut le coup et les personnes en situation de handicap comme moi ont tout à y gagner. »

Il ne faut pas se voiler la face, il reste encore un long chemin à parcourir pour proposer à tous les habitants un logement digne, accessible, adapté, dans un cadre agréable. C'est à cela que s'attellent chaque jour - pour trouver du foncier, décrocher des subventions de l’État, etc. - les services de Béziers Méditerranée…  
Toutes les informations sur : www.beziers-mediterranee.fr, rubrique action publique.

L'INFO +

Une offre de logements en augmentation

L'Agglo comptait en 2011 67 993 logements, soit une augmentation de 2,3% par rapport à 2006. Les résidences principales représentent 72,3% des logements et une part importante de ces résidences a été construite avant 1975, d'où un potentiel considérable en terme de gain énergétique que l'Agglo met d'ores et déjà à profit en favorisant financièrement les travaux de rénovation et d'isolation. On recense également plus de 7 800 logements locatifs sociaux dont plus de 80% sur la ville-centre.

L'Agglo bonne élève

Notre territoire est en conformité avec le Schéma départemental d'accueil et d'habitat des gens du voyage grâce à la présence d'une aire d'accueil des gens du voyage d'une capacité de 20 emplacements à Béziers et d'une aire de grand passage d'une capacité de 200 places à Sérignan.

Plus belles les façades…

L'Agglo participe au financement de ravalement de façades, sur des périmètres définis, dans toutes les communes du territoire pour favoriser l'embellissement des cœurs de ville. Depuis 2013, 82 opérations de ravalement ont été réalisées sur l'ensemble du territoire et 111 sont à venir.

2 questions à Denis Rey, Directeur de l'Union régionale des Organismes d’HLM du Languedoc-Roussillon


Le logement social reste un enjeu majeur dans la région. Quel est votre état des lieux sur l'Agglo Béziers Méditerranée ?
La situation sur cette Agglo est identique à celle de l'ensemble de la région. On plafonne à 10% de logements sociaux en moyenne (hors ville-centre), alors qu'il faudrait parvenir à 20/25% pour respecter la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain). On peut estimer que le besoin sera de 768 logements par an à l'horizon 2030.
Sur la région, 8 000 logements sont construits chaque année, mais 65 000 familles sont en attente… Or, on ne s'en sortira pas uniquement avec des règles édictées par l’État. Bien sûr, il faut fixer des objectifs et la loi SRU est indispensable car certaines communes préfèrent se dédouaner de la construction de logements aidés en payant des taxes. Mais il ne faut pas oublier les autres communes qui voudraient faire du logement social et ne peuvent pas en raison des contraintes réglementaires (plan de prévention des risques d'inondation par exemple), inconstructibilité (liée au tracé de la LGV, au plan local d'urbanisme), manque d'espaces et surtout rareté et donc cherté du foncier sur un marché tendu.

Que préconisez-vous ?
L'un des rôles de l'Agglo est d'être un appui aux communes et l'une des « solutions » est d'abord de donner envie à ces dernières de construire, sachant, à titre d'exemple, qu'un logement créé induit deux emplois (direct et indirect) et que lorsqu'on construit un logement à 120 000€, c'est autant d'argent injecté dans l'économie locale. Cela représente 1,5 Md par an sur la région. Le logement aidé - du toit pour les plus démunis à l'accession sociale à la propriété - contribue en cela au dynamisme d'un territoire. Mais il existe une multitude de solutions à mettre bout à bout face à une multitude d'obstacles. Il s'agit d'abord de bâtir, bâtir, bâtir, en harmonie, en développant les commerces et activités. La pire des choses serait « d’emmurer » des habitants en fonction de leurs culture ou revenu. L'enjeu est aussi majeur sur les communes rurales : si l'on ne donne pas à la boulangère la possibilité de vivre dans son village à un loyer abordable, elle partira ! Enfin, il faut travailler sur la réhabilitation du parc ancien privé et public pour amener du bien vivre. Frédéric Lacas vient d'être élu à l'unanimité président délégué de l'Union régionale HLM du Languedoc-Roussillon, c'est un signe fort qui montre la volonté d'aller de l'avant.

Voir plus loin, ensemble

Si l'Agglo s'engage dans la requalification du parc immobilier existant, si elle a la volonté affichée de proposer des logements accessibles partout, si elle apporte un fonds de concours aux communes membres pour la réalisation d'opérations, elle voit encore plus loin avec
ces actions phares.

Pour les quartiers prioritaires


L'Agglomération, pilote du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), est en train de construire avec la Ville de Béziers, les projets qui seront soutenus par l’État sur les deux quartiers prioritaires d'intérêt national :
la Devèze et le centre-ville. Le soutien est estimé à 40M€. L'engagement de ces acteurs est soutenu par de nombreux partenaires : Région, Département, CDC, Anah, SEBLi, bailleurs sociaux… Il devra permettre :

Sur la Devèze : 
• de poursuivre la requalification de l'habitat social en cœur de quartier ;
• d'accompagner une nouvelle dynamique commerciale (Marché de la Méditerranée et opérations mixtes) ;
• d'accompagnement les dynamiques citoyennes et de prévenir la délinquance.


Sur le centre-ville :
• de poursuivre et renforcer des opérations urbaines susceptibles d'intéresser les investisseurs et plus particulièrement de futurs propriétaires occupants ;
• d'accompagner le développement du secteur ouest (entre les Neuf Écluses de Fonseranes et le centre-ville) ;
• de mettre en place et renforcer des mesures incitatives et coercitives pour lutter contre la vacance et l'habitat dégradé en cœur de ville ;
• d'accompagner le développement économique (circuit marchant, artisanat, tourisme).

Contre l'habitat indigne

Afin d'intensifier et d'améliorer le repérage des situations d'habitat indécent, voire indigne, l'Agglo va conclure un partenariat avec la Caisse d'allocations familiales de l'Hérault en s'engageant dans un dispositif incitatif et coercitif. Objectifs ? Parvenir à une meilleure connaissance de l'état du parc locatif privé sur son territoire, permettre aux locataires, allocataires, collectivités et autres partenaires, de signaler davantage de logements indécents, sensibiliser les propriétaires sur les normes de décence, et enfin, réaliser les travaux nécessaires dans les meilleurs délais.
Ce dispositif s'appliquera sur les douze communes de l'Agglo ; la ville-centre ayant signé une convention identique avec la CAF.
Le contrôle de la décence sera réalisé au moyen d'enquêtes sanitaires. En fonction du diagnostic établi, le dispositif pourra entraîner la consignation des aides au logement versées au propriétaire jusqu'à la mise en conformité du logement aux normes de décence. Un accompagnement social ou juridique adapté à chaque situation des ménages concernés sera proposé.

2 questions à Frédéric Lacas, Président de l'OPH Béziers Méditerranée Habitat

Quelle est votre vision de l’OPH et quelles sont les missions que le conseil d’administration lui attribue ?
Lorsque j’ai été élu par le conseil d’administration, mon souhait était de poursuivre les missions de l’office dans son développement et dans le droit fil des actions déjà menées les précédentes années. Sur la période 2005-2012, l'OPH a procédé à la démolition de 1 000 logements et à la reconstruction de 1 400 logements. Il s’agit de proposer aux biterrois des produits de qualité, dans un environnement social renouvelé, à Béziers comme dans les communes environnantes.
Quelles ambitions sociales ont été confiées à l'OPH pour les années à venir ?
Le rôle essentiel rempli par l’Oph est d'accueillir des populations précaires, conformément à la loi. Ainsi nous avons un partenariat avec le Conseil départemental et les services de l’état pour l’accueil de populations spécifiques, en particulier les personnes pouvant bénéficier du droit au logement opposable (DALO), les ménages cumulant les difficultés économique et sociales (MDES) ou encore celles sortant d’hébergement spécifique (CHRS ET CADA). Dans un même temps, sont logés les ménages remplissant les conditions de ressources définies par la loi.
S’agissant plus particulièrement du rôle économique de l’OPH, il  est un prescripteur incontournable dans le Biterrois. L’office a passé des contrats avec 34 entreprises en 2015, pour un montant s’élevant à 3 581 000 €. Les marchés étant pluriannuels, au total, ce sont 200 entreprises et prestataires qui ont profité des investissements engagés.

Renouveler, développer, accueillir !

Partenaire privilégié de l'Agglo, l'OPH Béziers Méditerranée Habitat produit, gère et loue un parc de 6 200 logements à loyers modérés.

Laurent Orlando, directeur de l'OPH, a 34 ans de métier derrière lui, dont 12 à Béziers Méditerranée Habitat (BMH). La mission de l'OPH, il la résume en quelques mots : «  Respecter le code de la construction et de l'habitation en construisant et en louant des logements à des familles modestes, voire plus que modestes ; sachant que 70% de la population du territoire est éligible au logement social. L'Agglo nous subventionne sur la construction de façon très conséquente. Ce qui est primordial pour elle, l'est donc pour nous et nous sommes un outil de travail au service public qui contribue au bien-être des habitants ».
BMH gère un parc de 6 200 logements sur l'Agglo (collectifs, individuels, résidences pour personnes âgées ou en situation de handicap louées à des associations dédiées, commerces, locaux collectifs et résidentiels). Soit autant de logements et de locaux à entretenir au quotidien. Nombre de collaborateurs sont donc chargés de la gestion administrative et financière, de la gestion du parc existant. Ils travaillent également sur les projets à venir. Soit 165 salariés sur des fonctions allant du gestionnaire financier au médiateur en passant par les commerciaux, chargées de recouvrement, gardiens, électriciens, maçons, plombiers, jardiniers, comptables, etc. Les personnels dits de proximité sont majoritairement regroupés sous la houlette de l’Agence de la Devèze pour être au plus proche des locataires. « Pour pouvoir intervenir, rapidement et efficacement, il faut être des touche à tout disponibles » glisse Laurent Orlando.

370 M€ d'investissements sur 5 ans

BMH œuvre aujourd’hui sur trois grands axes de travail pour un volume financier de 370 M€ d’investissements sur une période de 5 ans. Il s’agira de réhabiliter plus de 1 700 logements sur l’ensemble du territoire et de produire 1 000 nouveaux logements ; l’Agglo subventionnant les productions neuves à hauteur de 15 000 € / logement. Soit un total de subventions de 14 M€ sur le plan quinquennal. Parmi les grands chantiers lancés et à venir : la cité Million (photo), 280 logements démolis, 280 reconstruits. La première tranche sera livrée en octobre 2016, la seconde en juin 2018.
Sur le quartier de la Devèze dans le cadre du NPNRU, les tours 1 et 2 sont en cours d'achèvement de réhabilitation. Quant aux secteurs tours 3 et 4, 380 logements seront reconstruits en lieu et place des 580 existants à ce jour.
Quant au quartier Iranget, 200 logements seront démolis et 100 seront reconstruits sur site d'ici 2021. Dans un même temps 400 appartements y seront réhabilités.
511 le seront aussi à la Grangette. «  Il faut désormais produire des logements adaptés aux modes de vie actuels, développe Laurent Orlando, nous devons donc à la fois réfléchir en terme d'habitabilité et investir sur l'environnement, miser le plus sur le pavillonnaire, sur les espaces ouverts, pour casser l'image des «  tours » et que les habitants s'approprient leur quartier. »
Il est à souligner que dans le cadre des réhabilitations, un accompagnement social est mis en œuvre conformément à la loi et dans les opérations dites de démolitions reconstructions, l’OPH assure une mission de relogement sur son patrimoine, travail pour le moins important.
Les 1 500 habitants qui arrivent chaque mois sur le département constituent également un défi à relever pour l'habitat social et l'OPH, là encore, se positionne comme un acteur majeur du marché local auprès de l'Agglo. Et pas uniquement à Béziers : Bassan, Sauvian, Lignan, Valras, Villeneuve-lès-Béziers, Servian… partout où elle le peut, l'OPH aide à pallier le besoin de logements.
Enfin, derrière ce côté visible du métier, il y a surtout un impératif sous-jacent : garantir au plus grand nombre l'accès et le maintien dans un habitat social de qualité tout en recherchant la mixité urbaine et sociale. Un sacré défi… 

chiffres clés

• 1 983 demandes de logement social déposées en 2015, ce qui porte le nombre total de demandes à 3 500.
• 10,2%, c'est le taux de rotation pour 2015 recensé par l'OPH
• 400 logements sont attribués en moyenne par an par l'OPH
• 47% du montant des loyers collectés servent à rembourser les emprunts contractés pour construire et réhabiliter, le solde pour entretenir le patrimoine et gérer l’organisme y compris la masse salariale.

La commission d'attribution des logements sociaux (CAL) de l'OPH

Elle comprend six membres, élus au sein des administrateurs composant le conseil d’administration. Elle se réunit tous les 15 jours place Émile Zola à Béziers. 105 candidats sont présentés en moyenne à chaque CAL (soit 3 candidats par logement proposé).
A ces 6 membres se joignent le représentant du préfet, un représentant de l’Agglo et les représentants des communes concernées par les désignations.Ces dernières sont réalisées dans le strict respect de la loi et sous contrôle des services de l’état.

Ce que l'Agglo fait pour vous

Grâce à la gestion des financements de l'état et à l'attibution de subventions sur ses fonds propres, l'Agglo joue pleinement son rôle de chef de file en matière de politique de l'habitat afin d'offrir aux résidents des treize communes des logements abordables.

Quelques exemples d'opérations livrées en 2015

Béziers :
Ligne Azur I Hérault Habitat
10 logements
Subventions Agglo I 63 427 €
Coût total du projet I 938 585 €

Boujan-sur-Libron :

Le Hameau de l'Ardaillou I FDI Habitat
4 logements
Subventions Agglo I 25 640 €
Coût total du projet I 568 353 €

Bassan :

Dona Elena I OPH Béziers Méditerranée
11 logements
Subventions Agglo I 164 412 €
Coût total du projet I 1 040 000 €

221 logements en projet dont :

Béziers :

Le Hameau du Lirou I OPH Béziers Méditerranée
19 logements
Subventions Agglo I 480 474 €
Coût total du projet I 2 763 818 €

Sérignan :

L'Hippocampe I Arcade SFHE
44 logements
Subventions Agglo I 277 982 €
Coût total du projet I 5 560 950 €

Servian :
La Distillerie I FDI Habitat
52 logements
Subventions Agglo I 477 722 €
Coût total du projet I 6 867 334 €
Les principaux bailleurs sociaux du territoire, classés par ordre décroissant
en fonction de l’importance de leur patrimoine :

• l’OPH Béziers Méditerranée Habitat I place Émile Zola à Béziers I 04 67 35 89 50
• Erillia I 72, bis rue Perrin Solliers à Marseille I 04 91 18 45 45
• FDI Habitat I 123 bis, avenue de Palavas à Montpellier I 04 67 69 66 00
• ICF Sud Est Méditerranée I 15 bis, rue Henri Chevalier à Lyon I 04 72 10 64 64
• SFHE I 974, avenue du Pirée à Montpellier I 04 67 15 68 50
• Un toit pour tous I 8 bis avenue Georges Pompidou I BP 77199 à Nîmes I 04 66 62 75 00

Le chiffre

4,67 M €
En deux ans, 4,67 M€ ont été investis par l'Agglo pour la production de logements locatifs sociaux.